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西宁市经济开发区金汇路33号55号楼别墅拍卖公告
  • 委托法院:青海省高级人民法院
  • 公告时间:2016-10-09
  • 参考价:243.6(万元)
  • 联系人:乔先生
  • 联系电话:0971-8219611

别墅拍卖公告

受青海省高级人民法院委托,我公司定于2016111日上午1000整在青海司法拍卖平台,对位于西宁市经济开发区金汇路3355号楼别墅(建筑面积为350.80㎡)面向社会公开拍卖。该标的地理位置优越,交通便利。可用于办公、开办会所,是投资经营首选。

竞买须知:本场拍卖会采取网络拍卖(现场与远程竞拍由竞买人自主选择);凡参加拍卖会的竞买人需携带有效证件并缴纳竞买保证金伍拾万元整方可办理竞买登记手续。竞买成功者保证金充抵佣金及成交价款,竞买未成交者保证金全额退还(不计息,银行手续费自理)。

预展时间:自公告之日起                                   

预展地点:标的现场

联系电话:0971-8219611  乔先生13997198433 束女士13897237600

查询网址: www.rmfysszc.gov.cn(人民法院诉讼资产网)

www.qhspx.com(青海省拍卖行业协会) 

www.qhyrpm.com(青海钰容拍卖有限公司)

监督电话:青海省高级人民法院  0971-6163087

西宁市市场监督管理局 0971-7171668

 

   中国拍卖行业A企业       青海钰容拍卖有限公司

                             2016109

项目附件:
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标的信息
标的物介绍

西宁市经济开发区金汇路3355号楼

别墅拍卖预展推介

 

一、标的概况

   1、项目名称:西宁市经济开发区金汇路3355号楼别墅拍卖

    2、参考价:243.6万元

二、咨询电话

青海省高级人民法院:0971-6163166  6163087

青海钰容拍卖有限公司:0971-8219611 13997198433

三、评估报告摘要(后附标的照片)

 

 

 

 

西宁市经济技术开发区金汇路33

55号楼住宅用房(别墅)进行价值鉴定

编号:青思创司鉴所〔2016〕鉴字第22

   一、基本情况

委  托  方:青海省高级人民法院

   委托鉴定事项:对青海世纪能源科技发展有限公司所属的位于西宁市经济技术开发区金汇路3355号楼住宅用房(别墅)进行价值鉴定

受 理 日 期:2016629

   鉴 定 材 料:

   1.青海省高级人民法院(2016)第183号鉴定流程时限随案监控卡;

   2.青海省高级人民法院(2016)青法司技字第183号评估委托书;

   3.青海省高级人民法院(2016)青执29号执行裁定书;

   4.宁房权证经济技术开发区字第063343号房屋所有权证;

   5.西经开国用(2012)第宅323-55号国有土地使用证;

 地类(用途):住宅用地         使用权类型:出 让

 使用权面积:709.38平方米      终止日期:2073618

   6.鉴定人员现场勘察、记录、拍照及调查同类地区类似房地产交易行情。

   鉴 定 日 期:2016719

鉴 定 地 点西宁市经济技术开发区金汇路3355号楼

在 场 人 员:法院法官、鉴定机构工作人员、申请执行人和被执行人代理人

被 鉴 定 方西宁市经济技术开发区金汇路3355号楼住宅用房内

   二、检案摘要

    该案经最高人民法院和青海省高级人民法院审理,青海世纪能源科技发展有限公司至今未履行生效法律文书确定义务,腾辉光伏科技有限公司向我院申请强制执行。

三、检验过程

   (一)鉴定依据

    1.《土地管理法》、《房地产管理法》、《物权法》、《合同法》、《担保法》;

    2.2005全国人民代表大会常务委员会《关于司法鉴定管理问题的决定》;

    3.中华人民共和国国家标准(GB/T502912015《房地产估价规范》;

    4.司法部《司法鉴定程序通则》和青海省司法厅《司法鉴定机构章程》、

《司法鉴定文书示范文本》、《司法鉴定行政管理制度》及相关法律、 法规、规章和行业规范

    5.青海省高级人民法院(2016)第183号鉴定流程时限随案监控卡;

6.青海省高级人民法院(2016)青法司技字第183号评估委托书;

7.青海省高级人民法院(2016)青执29号执行裁定书;

8.宁房权证经济技术开发区字第063343号房屋所有权证;

9.西经开国用(2012)第宅323-55号国有土地使用证;

 地类(用途):住宅用地        使用权类型:出让

 使用权面积:709.38平方米      终止日期:2073618

    10.鉴定人员现场勘察、记录、拍照及对同类地区类似房地产交易及租赁行情的调查。

   (二)鉴定原则

1.独立性原则;

2.客观公正原则;

3.科学性原则;

4.合法原则;

5.供求原则;

6.替代原则;

7.鉴定时点原则;

     8最高最佳使用原则

   (三)意见书使用范围说明

本意见书仅为青海省高级人民法院审理案件作价提供参考依据,可提供给相关人民法院、案件当事人及司法鉴定主管机构检查工作之用,非法律、行政法规之规定,材料的全部或部分内容不得提供给其它任何单位和个人,不得见诸于公开媒体,本所保留对意见书的解释权。

   (四)意见书的相关说明

    1.本书假设前提为鉴定对象具有合法完备的手续;

2.本书受到鉴定目的、对象、时点、时效等的限制和约束,其中任何一个

因素的改变,本意见书均作适当调整,甚至重新鉴定;

    3.本书自完成之日起有效期半年(自2016811日至2017210日止)

    4.本书中鉴定人员陈述的事实真实准确;

    5.委托方提供的估价对象资料为复印件,委托方须对复印件的真实性合法性负责,估价人员不保证复印件与原件的一致性,如因复印件原因对估价过程造成误导,我所不承担责任;

    6.鉴定对象的权属、范围、面积等情况,假设以委托方提供资料的真实性

为前提,若资料失实或有隐匿,我所不承担责任

    7.鉴定人员与鉴定对象及其有关当事人没有个人利害关系或偏见;

    8.住宅房地产本身分割性较弱,又由于鉴定房地产涉案具有强制处分、快速变现等特点,受到市场狭小、推广力度小(单宗房产难以进行大的营销活动且其位置、布局、面积等均以现有状况为准)、消费者心理、购买者的额外支出和近年来房地产市场供大于求等各种因素的影响,其变现价格低于市场价格。

   (五)鉴定对象所处位置及概况

1.所处位置

    鉴定对象位于西宁市经济开发区金汇路3355号楼,东临金桥路隔路与景苑公寓相望、南连九眼泉自然旅游区、西临金汇路隔路与信园小区相望、北距昆仑东路约260米隔路与开发区广场相望。周边有民航青海监管局、西宁市开发区国税局、经济开发区管委会、西部矿业科技大厦、青海天湖高原草菌研究所、开发区东川工业园区大厦、青海圣昆科技有限公司、九眼泉平价超市、天桥丽景小区、青海特种门厂、西湖宾馆、金松华府、农业银行、青海银行、建设银行、中国工商银行、西宁农商银行开元路支行等营业网点遍布,该区域内市政基础及公共服务配套设施齐全,有2288582102301等多路公交车在附近设站,评估对象所处位置是西宁市经济开发区内理想的经商、办公、居住地之一。

   2.建筑物状况

鉴定对象位于西宁市经济技术开发区金汇路3355号楼(别墅),混合结构二层,南北朝向,建成于2005年,建筑面积350.80平方米。入户处设有铝合金封闭门庭,双扇对开钢质防盗门和木质方格玻璃门,外立面墙为瓷砖贴面;室内均为地板砖地面、壁纸墙面、双层石膏板吊顶带筒灯、双层铝合金窗外带防护栏。车库内为板式卷帘门、地板砖地面、顶高瓷砖墙面、普通抹灰刷白顶棚;正对车库北侧为塑钢推拉门隔断、壁纸墙面、普通抹灰刷白顶棚、石膏线装饰顶棚;一层卫生间内为地板砖地面、顶高瓷砖墙面、石膏板吊顶带筒灯,人造大理石窗台面下设地柜、整体式大理石台面洗面盆带梳妆镜、坐便、淋浴器、陶瓷水池;北侧入口为双扇防盗门内设有木格玻璃对开门;餐厅内为约70cm高木质墙面上贴壁纸墙面、普通抹灰刷白顶棚石膏线装饰;厨房内为顶高瓷砖墙面、石膏板吊顶带筒灯,整体橱柜人造大理石台面带双格不锈钢洗菜盆、整体吊柜、燃气灶、贝尔塔牌燃气锅炉和顶高壁柜。通往二层的楼梯为瓷砖贴面踏步、木质护栏、扶手(一层为三室二厅一厨一卫式布局)。

二层大卧室现为餐厅,壁纸墙面、普通抹灰刷白顶棚、石膏线装饰,另一卧室现为娱乐室,壁纸墙面、普通抹灰刷白顶棚、二级石膏板吊顶;卫生间地板砖地面、顶高瓷砖墙面、石膏板吊顶带筒灯,整体淋浴房、整体式大理石台面洗面盆带梳妆镜、坐便、淋浴器;正对楼梯处设有双扇对开木质门,过厅为壁纸墙面、普通抹灰刷白顶棚、二级石膏板吊顶带筒灯;小书房装饰装修同大卧室,二层另一卫生间内为地板砖地面、顶高瓷砖墙面、石膏板吊顶带筒灯,木质整体汗蒸房外带淋浴器、整体式大理石台面洗面盆带梳妆镜、坐便;露台处为铝合金封闭,地板砖地面、木质墙面、单层双玻过桥隔热窗。(二层为五室二卫一露台布局)评估对象室内上、下水、电、暖、网线、有线电视等设施齐全,且使用状况良好。

   (六)区域因素分析

西宁市青海省辖市,省府驻地,全省政治、经济、文化、科技、交通中心,主要工业基地。位于省境东部,湟水中游河谷盆地,市府驻城中区南关街。辖城东、城中、城西、城北四区和三县(湟中县、湟源县、大通回族土族自治县)。常住人口231万,其中:城东区38.1万;城中区30.85万;城西区万26.4万;城北区31.4万;大通县44.7万;湟中县45.6万;湟源县14.0万。古为羌地,西汉时置军事和邮传据点西平亭,神爵初属金城郡临羌县,东汉建安中置西平郡,治西都县(今西宁市)起,经历代更名改隶,至民国十八年(1929)青海正式建省,治西宁县,民国三十五年(1946)以省垣周围正式成立西宁市。1949年西宁解放成立西宁市人民政府。地处湟水谷地,地势西南高、东北低,呈东西狭长带状,市区座落在四条川、四面环山的西宁盆地,南川河、北川河在市区内汇入湟水,湟水河自西向东流经市境,属高原半干旱气候,年均温4.9℃,最高31℃,最低-18℃,年降水量379毫米,矿藏有煤、石英石、石灰石、石膏等;工业以化工、冶金、建材、纺织、机械为主导;工厂企业主要分布在东、西、南、北川,东川有毛纺、电化、化肥、化工、皮革、造纸等,西川有炼钢、拖拉机、车床制造和粮油加工等,南川有汽车、电动工具、冶炼和轻工业等,北川有机床铸造、矿山机械、汽车修理、铝制品、绒毛加工、乳品、木器等。城区以服装、鞋帽、日用品等为主,西宁钢厂以及毛纺、棉纺等大型企业;农业以小麦、马铃薯、蚕豆、油菜、蔬菜种植为主。兰(州)青(海)、青(西宁)藏(西藏)铁路、公路穿境,宁(西宁)大(通)铁路和宁(西宁)张(掖)公路穿境,西宁机场可供大型客机起降,已开通近30余条航线;市话传输光纤化,交换程控化,已开通4G、移动通讯和数字通讯等业务,境内有省级文物保护单位27处,其中:马家窑类型卡约文化、马场类型齐家文化、辛店文化和南凉修建的虎台等遗址13处。北山有北魏时修建的北禅寺,南山有清代修建的南禅寺,市区内有始建于明代的东关清真大寺是我国西北四大清真寺之一,大殿金碧辉煌,具有中国古代宫殿式建筑风貌,1994年被命为全国双拥模范城。

城东区位于青海省省会西宁市东部,地处湟水河西宁段下游,东与平安县接壤,南与湟中县相连,西与城中区毗邻,北与互助县相接,是西宁市的东大门,区府驻昆仑东路。下辖2个镇、20个行政村、7个街道办事处、44个社区居民委员会。全区总人口为38.1万人,其中少数民族10.62万人(回族约8.9万人),占总人口的34%。区域面积114平方公里,平均海拔2273米,年平均气温5.7℃,年平均日照2788.5小时,年平均降水量350毫米,冬无严寒,夏无酷暑。1949年属市辖三、四区,1953年设东关回族自治区。1954年改城东区,1961年与城西区合并设立城区,1963年建立县一级城东区。城东区是省会西宁的东大门,区位优势比较明显,素有西宁旱码头之称。西宁火车站(现正在重新修建)、货场、长途 汽车站、海关均在区内,西宁飞机场距东区最近。东区交通便捷,109国道、南绕城路、互助路、西平高速公路穿越全境;服务设施齐全,金融、餐饮、旅店、运输、医疗、旅游等服务设施完善。

  数千年来,城东区各族人民在这块土地上繁衍生息,艰苦奋斗,开拓建设,逐渐形成了独特的民族文化,呈现出多民族文化的融合。这种融合,是异彩纷呈的多种文化和淳朴好客的民俗民风的美好结合,亦为东区这个少数民族集聚区增添了更加神奇多彩的风情。区内西宁市东关清真大寺、“馨庐”、“宁湖”、“九眼泉”等省级重点保护的民胜古迹和旅游景点,吸引着广大中外游客。5月至10月的城东区,凉爽宜人,绿影婆娑,天高云淡,游人如织,民歌遍野,是旅游避暑的黄金季节。今日城东区正以她异彩纷呈的民族文化和淳朴好客的民俗、民风,迎接海内外客商前来投资做客。

城东区是西宁市重要的工业聚集区,以西宁(国家级)经济技术开发区为依托的工业企业星罗棋布。近年来,立足区位优势,开发了硼酸、硼砂、铝型材、喷塑纲窗、农用拖车、网围栏、畜产品、清真系列食品等几百个产品,近千个规格型号。区内芒硝、石膏、硅石、钾盐、皮毛等矿产资源丰富,商业贸易繁荣活跃,小商品、小食品、畜产品、汽车、摩托车、建材装饰、蔬菜、药材、瓜果等市场,与省内外大市场接轨联网,成为辐射全省的商品集散中心。

近几年,全区上下紧紧围绕经济建设这个中心,按照“第三产业主发展、地区工业强发展、城郊农业精发展、民族团结促发展”的经济思路,牢固树立“抓环境就是抓发展”、“抓项目就是抓发展”、“抓基础就是抓发展”的意识,加快危旧房改造,完善城区基础设施。积极协调配合全市重点工程,加快对清真巷、周家泉等片区的危旧房改造力度,加强小城建道路改造,以郁金香节、青洽会、青海湖国际公路自行车赛、“四创”活动等为契机,搞好招商引资和项目储备,引进工作,充实项目库,抓好新建、续建项目落实,继续保持固定资产投资的稳定快速增长。

   (七)市场背景分析

 2015年全市地区生产总值1131.62亿元,比上年增长10.9%。分产业看,第一产业完成数值37.46亿元,增长5.3%,占全省的比重17.9%;第二产业完成数值543.47亿元,增长12.6%,占全省的比重45.0%;第三产业完成数值550.69亿元,增长9.06%,占全省的比重55.0%            

房地产开发投资平稳增长。全年全市固定资产投资1055.58亿元,比上年增长18.2%。其中,项目投资增长20.9%,房地产开发投资增长13.6%。全年西宁市房屋竣工面积504.35万平方米,比上年增长-22.5%,其中竣工住宅面积290.81平方米,比上年增长20.9%。随着国家和青海省对青海旅游业的大力推广,旅游业的发展带动了青海的房地产市场。

   (八)最高最佳使用分析

由于房地产具有用途的多样性,不同的利用方式能为权利人带来不同收益,房地产权利人都期望从其所占有的房地产上获取更多的收益,并以能满足这一目的为确定房地产利用方式为前提。

 根据城市总体规划和委托方提供的相关资料,鉴定对象自身特点,鉴定人员的现场查勘以及其所处位置及周边的自然与人文环境和房地产市场的调查及预期分析(虽然房地产相关政策稳健但房地产市场依然存在供大于求、消费者持币观望等因素致使房地产市场疲软,部分房地产出现滞销和下滑趋势),鉴定对象可发挥其最大最佳价值。

   (九)鉴定方法选用

    根据《土地管理法》、《房地产管理法》、《房地产估价规范》《物权法》、《合同法》以及本次鉴定目的、鉴定对象特点,鉴定人员通过对鉴定对象实地查勘并分析周边房地产市场交易已发展成熟,故采用市场比较法进行鉴定。

    ()鉴定测算过程

    市场比较法就是将鉴定对象与近期内已发生交易的类似房地产进行比较, 

对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据估价对象和估价人员收集的西宁市同类地区房地产交易市场资料情况,估价人员选取如下比较实例,通过分析比较两者差异,测算过程如下:

1.市场比较法以替代原理为理论基础,其计算公式为:

 鉴定对象房地产价格=可比实例价格×交易情况修正系数

   ×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别修正系数

2.比较实例的选择:

鉴定对象为住宅用房,所以分别选取ABC三宗住宅用房作为比较实例,分别与估价对象进行比较,求其比准价格。

比较因素条件说明及比较因素修正分别见表1和表2

   1  比较因素条件说明

比较因素

估价对象

可比实例A

可比实例B

可比实例C

坐落位置

金汇路33

万伦风景园

卧龙山庄

半岛花园

交易情况

非正常

正 常

正 常

正 常

交易日期

20167

20161

20165

20163

交易价格(元/M2

待 估

6900/M2

7300/M2

7500/M2

区域因素

繁华程度

    较繁华

较繁华

   较繁华

   较繁华

环境条件

     

    

    

交通条件

    便 捷

    便 捷

    便 捷

   便 捷

配套设施

    完 善

    完 善

    完 善

   完 善

个别因素

 

    混 合

    混 合

混 合

   混 合

 

   1-2F/2

   1-3F/3

   1-3F/3

   1-2F/2

建筑面积(M2

   350.80 

   295

   404

   294

装 修

   装修好

   毛 坯

   毛 坯

   较 好

供暖状况

   分 户

   集 中

   分 户

   集 中

 

   南 北

   南 北

   南 北

   南 北

建成年代

 2005年建成

  2007年建成

2009年建成

2006年建成

    2  比较因素条件修正

比较因素

估价对象

可比实例A

可比实例B

可比实例C

交易情况

待 估

95/100

95/100

 95/100

交易日期

待 估

102/100

101/100

101/100

交易价格

待 估

6900/M2

7300/M2

7500/M2

区域因素

繁华程度

待 估

   100/100

100/100

   100/100

环境条件

待 估

   100/100

100/100

   100/100

交通条件

待 估

   100/100

100/100

   100/100

配套设施

待 估

   100/100

100/100

   100/100

个别因素

结 构

待 估

   100/100

100/100

   100/100

层 数

待 估

   100/100

    100/100

   100/100

建筑面积(M2

待 估

   100/100

100/100

   100/100

装 修

待 估

   110/100

    110/100

   105/100

供暖状况

待 估

    95/100

    100/100

    95/100

朝 向

待 估

   100/100

100/100

   100/100

建成年代

待 估

    96/100

 92/100

    98/100

比准价格

     待 估

6708/M2

  7088/M2

7035/M2

    3.将上述三个比准价格的简单算术平均数作为该宗住宅用房的市场价格:

6708+7088+7035)÷36944(元/平方米)

     鉴定对象市场价格为:6944×350.80243.60(万元)

(十一)估价结果确定

  根据以上分析,得出鉴定对象位于西宁市经济技术开发区金汇路33

 55号楼住宅用房建筑面积350.80平方米价值为人民币243.60万元,每平方

 米为6944元。

   (十二)报告使用提示

1.提请相关人员应完整并合理使用鉴定意见书;

2.估价结果仅供法院审理案件作参考,最终数额根据经济、房地产市场、供需关系等因素确定,并关注处置房地产时快速变现及费用的影响;

3.在评估和案件审理过程中,相关人员可能对鉴定对象继续使用或装修改造,致使其价值有所变化,提请当事人应定期跟踪其价值变化。

   (十三)估价对象变现能力分析

变现能力是假定在估价时点实现价值时,在没有过多增减值过程的条件下,将房地产转换为现金的可能性。房地产的通用性、独立使用性或可分割转让性加上目前经济市场供求决定变现能力的强弱。估价对象位于西宁市经济技术开发区金汇路3355号楼住宅用房。其通用性和独立使用性较好,但分割转让性较差。

    四、分析说明

结合鉴定对象状况和中华人民共和国国家标准(GB/T502912015)《房地产估价规范》、《司法鉴定执业分类规定》和类似建筑物的市场价值行情等相关资料,确定采用市场法进行鉴定。

   五、鉴定意见

 青海世纪能源科技发展有限公司所属的位于西宁市经济技术开发区金汇路

3355号住宅用房(别墅)建筑面积350.80平方米,在鉴定时点(2016719日)的价值为人民币243.60万元,大写:贰佰肆拾叁万陆仟元整。

    六、落 款

司法鉴定人签名或盖章

国家注册房地产估价师

司法鉴定人签名或盖章

国家注册房地产估价师

 

                                   

 

 

                                       青海思创房地产评估司法鉴定所

                                           0一六年八月十一日

 

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